Nachträge prüfen: Nachtrag, LV und Vertrag nebeneinanderlegen

Wer einen Nachtrag prüft, legt drei Unterlagen nebeneinander: den Nachtrag, das Leistungsverzeichnis samt Vorbemerkungen und den Vertrag. Gefragt wird zweimal. Erstens, ob die Leistung überhaupt zusätzlich oder geändert ist, also nach dem Grund. Zweitens, ob der geforderte Preis stimmt, also nach der Höhe. Eine KI kann dafür eine Abweichungsliste vorbereiten. Die Bewertung bleibt bei der Projektleitung, und Rechtsberatung ist das nicht.

Dem Grunde nach und der Höhe nach

Die Prüfung dem Grunde nach klärt, ob die Position schon zur vertraglichen Leistung gehört oder ob eine Änderung oder Zusatzleistung vorliegt, die der Auftraggeber angeordnet oder veranlasst hat. Die Prüfung der Höhe klärt, ob Menge und Preis nachvollziehbar sind und wie sie aus dem Vertrag oder aus den tatsächlichen Kosten folgen.

Die Rechtsgrundlagen stehen hier nur als Fundstellen. Welche gelten, hängt vom Vertrag ab. Die VOB/B 2016 ist nach dem Eintrag bei DIN Media (DIN 1961:2016-09) im November 2026 weiterhin die aktuelle Ausgabe. Ob und in welcher Fassung sie in Ihrem Vertrag vereinbart ist, steht im Vertrag.

Bei der VOB/B bleibt es dem Auftraggeber vorbehalten, Änderungen des Bauentwurfs anzuordnen (§ 1 Abs. 3). Der Auftragnehmer muss nicht vereinbarte Leistungen, die zur Ausführung der vertraglichen Leistung erforderlich werden, auf Verlangen mit ausführen (§ 1 Abs. 4). Die Vergütung regelt § 2. Absatz 5 betrifft Änderungen des Bauentwurfs und andere Anordnungen des Auftraggebers: Dann ist unter Berücksichtigung der Mehr- und Minderkosten ein neuer Preis zu vereinbaren, möglichst vor der Ausführung. Absatz 6 betrifft Leistungen, die der Vertrag nicht vorsieht. Sie begründen einen Anspruch auf besondere Vergütung, den der Auftragnehmer ankündigen muss, bevor er mit der Ausführung beginnt. Absatz 3 sieht bei Mengenabweichungen von mehr als zehn Prozent auf Verlangen eine Preisanpassung vor.

Leistungen, die der Auftragnehmer ohne Auftrag oder in eigenmächtiger Abweichung vom Auftrag ausführt, werden grundsätzlich nicht vergütet (§ 2 Abs. 8). Anders ist es, wenn der Auftraggeber sie nachträglich anerkennt oder wenn sie für die Vertragserfüllung notwendig waren, seinem mutmaßlichen Willen entsprachen und ihm unverzüglich angezeigt wurden.

Die amtliche Bekanntmachung von 2016 ändert die VOB/B nur in den §§ 4, 5 und 8. Der § 2 stammt aus früheren Bekanntmachungen. Die Zitate folgen deshalb der nichtamtlichen Lesefassung des Bundesbauministeriums.

Im BGB-Bauvertrag regelt § 650b das Änderungsbegehren des Bestellers. Der Unternehmer muss ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erstellen, bei einer Änderung des vereinbarten Werkerfolgs aber nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens keine Einigung, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen.

§ 650c bestimmt für den dadurch vermehrten oder verminderten Aufwand die Vergütung nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Für die Berechnung darf der Unternehmer auf eine vereinbarungsgemäß hinterlegte Urkalkulation zurückgreifen. Für Abschlagszahlungen kann er 80 Prozent der in seinem Angebot genannten Mehrvergütung ansetzen, solange keine Einigung und keine gerichtliche Entscheidung vorliegt. Die Mehrvergütung wird dann erst nach der Abnahme fällig, und zu viel Gezahltes ist zurückzugewähren.

Ob und wie diese Regeln im Einzelfall wirken, klärt Ihr Rechtsbeistand. Für die Vorbereitung genügt zu wissen, welche Daten er braucht: Datum der Anordnung oder Ankündigung, Form, Beginn der Ausführung, Vertragspreise und eine hinterlegte Urkalkulation, falls es eine gibt. Welche Fristen und Pflichten ein Vertrag enthält, lässt sich auch gesammelt als Liste herausziehen (siehe Vertrag durchsuchen: Fristen und Pflichten als Liste mit KI).

Was nebeneinanderliegt

Unterlage	Was Sie daraus brauchen
Nachtrag	Positionen, Mengen, Einheitspreise, Begründung, Datum
Leistungsverzeichnis mit Vorbemerkungen	Vertragspositionen, Texte, die Leistungen als eingerechnet beschreiben
Vertrag	Vertragsbedingungen, Vergütungsregeln, Fristen, eine hinterlegte Urkalkulation
Schriftverkehr und Protokolle	Anordnung, Ankündigung, Zeitpunkte, Form

Die Abweichungsliste

Aus diesen vier Unterlagen entsteht je Nachtragsposition eine Zeile. Das Sprachmodell liest die Texte und trägt ein, welche Vertragsposition der Nachtragsposition am nächsten liegt, ob eine Vorbemerkung die Leistung schon als eingerechnet beschreibt und wo im Schriftverkehr eine Anordnung oder Ankündigung steht. Es findet Fundstellen in Altnachträgen, Protokollen und E-Mails, die man von Hand mühsam zusammensucht.

Die Liste ersetzt das Lesen des Nachtrags nicht. Sie zeigt, wo man genau hinsehen sollte. Daneben rechnet ein festes Programm: Menge mal Einheitspreis, Abweichung zum Vertragspreis, Summen und die Mengenabweichung gegenüber dem Leistungsverzeichnis in Prozent. Zahlen, die das Programm nicht bestätigt hat, tragen den Vermerk „ungeprüft“.

Typische Auffälligkeiten, die eine solche Liste zeigt:

• Die Nachtragsposition ähnelt einer Vertragsposition oder steckt schon in deren Text.
• Die Menge weicht um mehr als zehn Prozent vom Leistungsverzeichnis ab.
• Der Einheitspreis liegt deutlich über dem Vertragspreis einer vergleichbaren Position.
• Eine Anordnung oder Ankündigung fehlt oder datiert nach dem Beginn der Ausführung.
• Dieselbe Leistung taucht in zwei Nachträgen auf.

Jede Zeile endet mit einer Rückfrage, etwa: „Vorbemerkung 2.3 nennt das Abdichten der Durchführungen als eingerechnet, der Nachtrag setzt es gesondert an. Worauf stützt sich die Position?“ Das sind Fragen an die Projektleitung, keine Aussagen über den Anspruch. Ob der Nachtrag berechtigt ist, ob der Preis angemessen ist und wie verhandelt wird, entscheiden Sie.

Was das an Zeit bringen kann

Was zählt, hängt von der Rolle ab. Die Firma muss den Nachtrag zeitnah und vor der Ausführung stellen. Die Objektüberwachung soll ihn so schnell wie möglich dem Grunde und der Höhe nach prüfen. In der Projektsteuerung geht es darum, dass alles plausibel und richtig ist, damit der Bauherr eine in sich stimmige Entscheidungsgrundlage für die Ausführung bekommt.

Die folgenden Werte sind Annahmen des Autors und nicht gemessen. Angesetzt sind im Mittel 45 Minuten für die Prüfung in der Projektsteuerung, 2 Stunden für die Prüfung in der Objektüberwachung und 3 Stunden für die Firma, die den Nachtrag mit Begründung, Mengen und Kalkulation erstellt. Die Werte gelten für die ganze Bearbeitung bis zur Freigabe. Die KI nimmt davon nur einen Teil ab: das Gegenüberstellen, das Suchen im Schriftverkehr und den Preisvergleich. Für diesen Teil werden 40 Prozent der Arbeit angesetzt und eine Zeitersparnis von 30 bis 60 Prozent. Beide Prozentwerte sind Setzungen ohne Messung und ohne Quelle. Rechnerisch ergibt das 12 bis 24 Prozent weniger Zeit je Nachtrag.

heutemit KI-Vorbereitung

• Prüfung, ProjektsteuerungAnnahme, 18 % weniger

  heute 45 min
  mit KI-Vorbereitung 37 min

• Prüfung, ObjektüberwachungAnnahme, 18 % weniger

  heute 120 min
  mit KI-Vorbereitung 98 min

• Erstellung durch die FirmaAnnahme, 18 % weniger

  heute 180 min
  mit KI-Vorbereitung 148 min

Quelle: Praxisannahme des Autors, nicht gemessen

Textfassung der Grafik

• Prüfung, Projektsteuerung: heute 45 min, mit KI-Vorbereitung 37 min (Annahme, 18 % weniger)
• Prüfung, Objektüberwachung: heute 120 min, mit KI-Vorbereitung 98 min (Annahme, 18 % weniger)
• Erstellung durch die Firma: heute 180 min, mit KI-Vorbereitung 148 min (Annahme, 18 % weniger)
• Quelle: Praxisannahme des Autors, nicht gemessen

Die Grafik rechnet mit der Mitte dieser Spanne, also mit 18 Prozent. In der Projektsteuerung sind das etwa 8 Minuten je Nachtrag, in der Objektüberwachung rund 22 und bei der Erstellung rund 32 Minuten. Das bleibt eine Annahme. Wichtiger als die Minuten ist, wofür die Projektleitung ihre Zeit dann hat: für die Bewertung von Anspruch und Preis und für das Gespräch mit dem Auftragnehmer. Ob die Annahmen bei Ihnen zutreffen, zeigt sich nur an eigenen Nachträgen. Dann ersetzen Sie sie durch Ihre Messwerte.

So läuft es in der Praxis

Als Eingang genügen der Nachtrag, der betroffene Abschnitt des Leistungsverzeichnisses, der Vertrag und der zugehörige Schriftverkehr. Daraus entsteht die Abweichungsliste. Jeder Hinweis wird vor der Weitergabe mit dem Original abgeglichen. In einer Besprechung geht die Projektleitung die Zeilen durch und entscheidet, welche Rückfragen an den Auftragnehmer gehen. An den Zahlen des Nachtrags ändert die Liste nichts, und sie stellt keine eigene Preisermittlung daneben.

1. Unterlagen sammeln Nachtrag, LV mit Vorbemerkungen, Vertrag, Schriftverkehr
2. Abweichungsliste KI ordnet zu, findet Fundstellen, formuliert Rückfragen KI bereitet vor
3. Preise vergleichen Festes Programm rechnet, das Sprachmodell nicht
4. Hinweise abgleichen Die Projektleitung liest jede Fundstelle im Original
5. Rückfragen stellen Die Projektleitung entscheidet, was an die Firma geht

Textfassung der Grafik

• 1. Unterlagen sammeln: Nachtrag, LV mit Vorbemerkungen, Vertrag, Schriftverkehr
• 2. Abweichungsliste: KI ordnet zu, findet Fundstellen, formuliert Rückfragen (die KI bereitet vor)
• 3. Preise vergleichen: Festes Programm rechnet, das Sprachmodell nicht
• 4. Hinweise abgleichen: Die Projektleitung liest jede Fundstelle im Original
• 5. Rückfragen stellen: Die Projektleitung entscheidet, was an die Firma geht

Die zweite Grafik zeigt den Weg von den Unterlagen bis zur Rückfrage. Die KI arbeitet nur im zweiten Schritt. Wie der Nachtrag später in die Kostenübersicht eingeht, steht im Beitrag Kostenverfolgung nach DIN 276.

Was die Prüfung nicht ersetzt

Die Prüfung bewertet weder Anspruch noch Preis und ist weder Rechtsberatung noch Gutachten. Pläne liest sie nicht, Mengen stammen aus Ihren Angaben. Verhandlung und Freigabe bleiben bei Ihnen.

Nachträge enthalten Preise und Angaben zu Beteiligten. Verarbeitet werden sie nur auf einer Plattform, die sich DSGVO-konform betreiben lässt, nicht in einem Verbraucher-Chatdienst. Stehen Namen in den Unterlagen, gehört ein Vertrag zur Auftragsverarbeitung dazu. Das klärt Ihr Datenschutzbeauftragter.

Was Sie jetzt tun können

1. Messen Sie bei den nächsten fünf Nachträgen, wie lange Gegenüberstellen, Prüfen und Freigeben dauern, getrennt.
2. Legen Sie fest, welche Unterlagen zu jedem Nachtrag gehören, und sammeln Sie sie an einem Ort.
3. Prüfen Sie in Ihren Verträgen, ob die VOB/B vereinbart ist und ob eine Urkalkulation hinterlegt wurde.
4. Bauen Sie eine Vorlage für die Abweichungsliste mit den Spalten Nachtragsposition, Vertragsposition, Vorbemerkung, Menge, Preis, Anordnung und Rückfrage.